ООО Фирма "СТЕЛС"

Что такое ипотека? Плюсы и Минусы. Личный опыт

Для российского рынка ипотека хотя и не является новой услугой, но все еще остается незнакомой многим потенциальным потребителям. Это происходит из-за того, что процесс ипотечного кредитования окружен множеством предрассудков, появившихся в результате недостаточной осведомленности россиян о возможностях данной финансовой услуги. Но механизмы, доказавшие свою эффективность во всем мире не могут остаться незамеченными в России, где в настоящее время сложилась ситуация, когда формирование системы долгосрочного ипотечного кредитования стало не только актуальной, но и осуществимой задачей. 

Покупка недвижимости при помощи ипотеки на сегодняшний день считается наиболее прогрессивным и надежным способом решения квартирного вопроса. Остается лишь подобрать наиболее оптимальную ипотечную программу, с учетом валюты кредита, ставок и сроков, подходящую именно Вам. 

При выборе Банка-кредитора, прежде всего, обратите внимание на процентную ставку кредита и срок, на который он выдается, однако не следует забывать, что существуют дополнительные платные услуги, поэтому необходимо уточнить полную стоимость всех процедур. 

А теперь "Отсебятина" . Мой личный опыт

Обращаю Ваше внимание на последнюю фразу "уточнить полную стоимость всех процедур". Стоимость всех процедур может достигать 5% от стоимости приобретаемого жилья (стоимости кредита). Немало, в принципе. Это я к тому, что нельзя расчитывать свои финансы "впритык".

Конечно, само по себе приобретение недвижимости по Ипотеке - выгодное вложение средств. Вы скажете, мол, а как же большой процент годовых? Я Вам отвечу. Процент годовых (от 10% до 16%) может и кажется большим на первый взгляд. Но это процент намного меньше, чем процент повышения стоимости недвижимости в год! То есть, приобретая недвижимость, Вы вкладываете деньги. Как минимум, вы ничего не теряете и живете УЖЕ в своей квартире! 

А для тех, кто не имеет своего жилья или имеет, но желает улучшить условия, но при этом денег (полной суммы) на приобретение новой недвижимости нет - это вообще единственный реальный выход. К примеру, Долевое строительство жилья подразумевает собой вложение денег в строительство за короткий срок. То есть время погашения долевой "рассрочки" НАМНОГО меньше ипотечного срока. Как правило, до 5 лет. Следовательно, для участия в долевом строительстве необходимо иметь доход выше, чем для участия в Ипотеке. 

Копить деньги на квартиру просто НЕЛЬЗЯ. Деньги быстро обесцениваются. Исключение, конечно, составляет перевод денег в акции "крутой" компании или участие в паевом фонде, но и такой подход не дает никакой гарантии от "провала". А уж если Вы снимаете квартиру при этом, так это вообще катастрофа. За оплату съемного жилья размер выплат может доходить до размера выплат по Ипотеке . Или составлять 60-70% от "ипотечных" выплат. Например, снять двух-комнатную квартиру с мебелью и телефоном (в г.Казани) можно не менее, чем за 8.000 рублей в месяц. Если же купить такую же квартиру по ипотеке, то сумма ежемесячных выплат может составлять 10.000 - 13.000 рублей. Только в первом случае вы платите "дяде" за оказанную услугу и деньги уходят от Вас навсегда, а во втором случае - Вы платите за СВОЁ жилье! И живете уже в нем! Понимаете? Ипотека - на данный момент - РЕАЛЬНЫЙ выход из ситуации, когда нет жилья. Это очевидно. 

Конечно, это кредит, а значит долги.. Конечно, НАДО платить. Да и банк хочет "на Вас навариться", подумаете Вы . Ну чтож.. У вас всегда есть выбор.

Если Вы имеете какое-то жилье, вариант ипотечного кредитования также выгоден. То есть Вам не надо откладывать деньги на первоначальный взнос, зарабатывая "усиленными" темпами. Ваша квартира, в которой Вы сейчас живете, может являться первоначальным взносом! А уж стоимость квартиры - деньги не шуточные . Таким образом, разница между стоимостью однокомнатной квартиры, в которой вы живете сейчас, и двухкомнатной, которую вы хотите приобрести - намного меньше, чем стоимость двухкомнатной квартиры! А это означает, что сумма кредита намного меньше, следовательно, ежемесячные выплаты заметно ниже, уровень зарплаты (или дохода) у Вас может быть намного ниже, чем у тех, кто приобретает квартиру "с нуля"! 
Вывод: ДЕНЬГИ НУЖНО НАКОПИТЬ (как можно быстрее) и ТОЛЬКО НА ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЙ ВЗНОС!

Про ипотечные кредиты. Программы 

Банки предоставляют ипотечные кредиты на различных условиях. Но программы кредитования у различных Банков схожи. 
Как правило, варьируются: 

1. Процент первоначального взноса (от 10% или вообще от 0%) 
2. Процентная ставка по кредиту (сейчас по-моему от 10,5% в рублях и от 8% в долларах США) 
3. Срок кредитования (от 5 до 30 лет) 
Основные критерии выбора программы: 

1. Чем меньше первоначальный взнос - тем большая сумма кредита. Логично? Тем больший доход Вы должны иметь! Если речь идет о кредитовании без первоначального взноса - то скорее всего (не всегда), потребуется залог существующей недвижимости. В частности, сейчас уже в некоторых Банках предоставляется ипотечный кредит под залог доли в приватизированной квартире. Естественно, для этого необходимо согласие всех участников прватизации. Но и это выход. Поскольку еще недавно под залог принимались только квартиры "целиком". Вобщем, суть в том, что банку нужны гарантии .
2. Процентная ставка варьируется в зависимости от нескольких условий. Как правило, если Вы приобретаете новое жилье, то процентная ставка выше. Аналогично, если вы платите первоначальный взнос меньший - то вероятность "попадания" под бОльший процент годовых увеличивается. 
3. ОПТИМАЛЬНЫЙ срок кредитования - 15 лет. Разница в ежемесячных платежных суммах при кредите на 15 лет и на 20 лет минимальна! Например, 10.500 рублей при кредитовании на 15 лет и 10.000 при кредитовании на 20 лет. Вы же себе локоть кусать будете, когда будете думать, мол, что же я пожалел эти 500 рублей . А вот процент годовых "набежит" за оставшиеся 5 лет уже приличный. То же самое касается и "30-летнего" кредитования.

Этапы приобретения квартиры или дома: 

Вообще, есть несколько конкретных стадий приобретения квартиры по ипотеке. И я бы расставил их в следующем порядке: 

1. Постановка вопроса самому себе: ЧТО же, собственно, я хочу? 

Вопрос очень серъезный. Может быть квартиру? А если квартиру, то новую или "вторичку"? а может быть Дом? А может быть два? . 

2. Разведка 

В соответствии с полученным ответом на первый вопрос - поиск необходимого Банка или Агенства Недвижимости, которое, кстати, тоже будет работать с каким-нибудь банком, поэтому буду говорить только о Банке . Поиск может осуществляться с помощью Интернет, СМИ, телефона или пешей прогулки по офисам. 

3. Выбор Банка. Консультация с представителями Банка 
Какой кредит лучше для Вас? Чем? Будет произведен по Вашей просьбе ПРИБЛИЗИТЕЛЬНЫЙ расчет суммы максимально возможного кредита для Вас при Вашем доходе. Какие документы необходимо собрать для оформления кредита? 
При выборе Банка уточните следующее: 
1. Имеется ли возможность ДОСРОЧНОГО погашения кредита? 
(может караться штрафами до 3% от суммы остаточной задолженности). В основном, конечно же, разрешается погашать свою задолжность раньше установленного срока. Но не ранее, чем установленно банком (от 6 до 12 месяцев с момента заключения договора с Банком); 
2. Какой размер ежемесячных выплат? (ежемесячный платеж составляет, как правило, не более 40% от совокупного дохода семьи). 
3. Какие действия банка в случае вашей неплатежеспособности на протяжении нескольких месяцев? (за каждый день просрочки платежа обычно начисляются штрафные санкции и пени). 
Обычно, Банки требуют от Вас заблаговременного оповещения о Вашем намерении задержать платеж. Обращаю Ваше внимание, что именно здесь имеет особое значение, КОМУ будут пренадлежать права собственности на квартиру: Банку или Вам? Поскольку, если собственность будет Ваша, то Банку будет выгоднее с Вами договориться без принятия критических мер. Если же Ваша квартира является собственностью Банка - то Банку все равно, кто в ней живет по большому счету. Квартира Банка, и он месяца через три неплатежа имеет право требовать чтобы Вы покинули стены купленной квартиры. При этом вы теряете деньги, которые уже заплатили банку. Не шутка, конечно. Поэтому, ОБЯЗАТЕЛЬНО уточняйте это вопрос в Банке! 
4. Когда Банк перечислит деньги на Ваш счет? 
Речь идет о деньгах, которые участвуют в сделке, то есть фактически: КОГДА БАНК ПЕРЕЧИСЛИТ Вам ДЕНЬГИ, ЗА КОТОРЫЕ Вы ПРИОБРЕТАЕТЕ КВАРТИРУ? 
Есть два варианта: 
1. В день Сделки 
2. Через энное количество дней ПОСЛЕ РЕГИСТРАЦИИ в Рег.Палате! 
Разумеется, Вас может устраивать оба варианта. Но только не Продавца! Я бы не советовал рисковать с таким Банком, поскольку Вам будет сложно найти Продавца. Ну зачем человеку, продающему квартиру ждать сначала от Вас, пока Ваш Банк подготовиться к сделке, пока проверит все, а потом еще и деньги НЕ получить?!!! Вот Вы бы продали такому? Я бы - НЕТ. 

4. Сбор документов О СЕБЕ . 

То есть тех справок, деклараций и т.д., которые Вам необходимы для получения кредита. Перечень всех необходимых документов Вы успешно получили в Банке в п.3 . 

Немного о сборе документов (отвлеченно): 

Иногда требуются документы, предназначение которых вызывает сильное удивление работодателя. Например, "Краткая справка - резюме предприятия" с телефонами и фамилиями гендиректора и главбуха. "А для чего-это им (тебе) такие справки?" - частенько у непосредственного начальника возникает вопрос . Но спешу вас успокоить: эти вопросы только у непосредственных начальников и у наемных секретарей или бухгалтеров. Для директора или владельца организации это требование Банка кажется уже намного менее страшным . 

На самом деле, нет ничего страшного в том, чем интересуется банк. Он кредитор. Если Вы не частный предприниматель и у Вас нет собственного бизнеса - то вы обычный наемный работник. И Вас спрашивать, чем вы занимаетесь - ну просто бессмысленно, согласитесь . А вот чем занимается фирма - Ваш работодатель - это уже для банка представляет интерес. Например, род деятельности фирмы - это нефть и газ. Ну, как не кредитовать такого клиента . 

И еще: как показывает практика, а это я Вам говорю по секрету. документы, подтверждающие доход - НЕ ПРОВЕРЯЮТСЯ! А это говорит о том, что Вы можете немного приукрасить свои доходы ;-) Не буду говорить, каким именно методом. Их много . 

Кстати, если у Вас доход не оффициальный (Ваша зарплата по ведомости намного ниже, чем вы получаете "на руки"), то ничего страшного! Банк Вам даст бланк-образец своей собственной справки, который вы должны будете заполнить от руки и подписать у директора. Этот документ (даже с подисью директора и печатью) не является "опасным" с точки зрения налогооблажения. Он не официальный . 

5. Рассмотрение Банком возможности предоставления Вам кредита 

Исходя из ваших бумаг, которые Вы собрали и предоставили. На это может уйти несколько дней. Чаще всего - неделя. Результат: Вам сообщают о решении. Конечно, о положительном . Почему о положительном? Да потому, что если бы у Вас не хватало бы дохода или еще чего-нибудь, то Вам бы об этом непременно сообщил бы менеджер-консультант при первой Вашей встрече (п.3) 

Единственный минус всех "банковских решений" - это отстутствие всевозможных обоснований Вам о принятном Банком отрицательном решении. 

6. Собственно, ВЫБОР приобретаемого жилья. 

На эту процедуру Вам может быть выделено время до ТРЕХ месяцев. Этого вполне достаточно, для того чтобы выбрать жилье. И более того, я Вам не рекомендую расстягивать это удовольствие слишком долго. Поскольку цены быстро растут. За два месяца, пока я выбирал квартиру, цены возросли на 3-5 %, а это существенно. Особенно когда "денежков" в обрез . Я пока выбирал, в рублевом эквиваленте потерял тысяч 50. Немало, для того чтобы просто их обесценить. Результат: Вы находите то, что искали и сообщаете о своем выборе Банку. Если же Вы не нашли того, что искали - то об этом Вы тоже сообщаете Банку . Только в этом случае, банк принимает решение о пролонгации (продлении) условий выбора или требует от Вас вернуться к п.4 (то есть собрать часть документов заново). 

Некоторые ОСОБЕННОСТИ ВЫБОРА вторичного жилья: Квартира с хорошим ремонтом при покупке (особенно, свежим, очень недавнем) лично у меня вызывала сомнения. Чем? Тем, что, возможно, есть в квартире не исправляемые дефекты. Такими дефектами могут быть, например, промерзающие внешние стены (с конденсатом) или квартиру постоянно затапливает "добрый" сосед или еще что-нибудь... Разумеется, ремонт могут делать перед продажей с целью повышения стоимости квартиры. Замечательно, если в квартире произведена замена труб, выровнен пол и т.д. Неплохо было бы опросить нескольких соседей о том, кто здесь жил, как у соседей с комуникацией (особенно соседей сверху) и т.д. То есть провести "разведочные" работы . 

7. Сбор документов о приобретаемом жилье. Оценка жилья. 

После того, как Вы выбрали жилье и сообщили о своем выборе Банку - вы получаете перечень документов, которые необходимо предоставить в Банк для Сделки (паспорт БТИ, Тех.паспорт, и т.д.). Очень хорошо, если документы у продавца все готовы к продаже ("Чистая продажа"). На этой же стадии может происходить Оценка жилья. Оценку делают специальные независимые компании. Возможно, эту услугу Вам предложат заказать в компании-партнере Банка. Кстати, оценка делается не для того, чтобы определить цену, по которой Вам ее следует покупать. Оценка, прежде всего, делается для того, чтобы Банку знать, на ЧТО именно он выделяет Вам средства. Может вы собрались купить соломенный домик или сарай у родственников и "отмыть" тем самым деньги? Доверяет, но проверяет . 

8. Юридическая проверка документов. Кредитный договор. 

На данной стадии происходит юр. проверка предоставленных Вами документов о приобретаемой недвижимости. Так называемая "чистота сделки". Проверяется все! Во время проведения проверки, обычно, подготавливаются результаты оценки жилья. Проверка документов может занять несколько дней. На этой же стадии разрабатывается Ваш Кредитный договор. То есть кредитный договор между Вами и Банком. 

9. Сделка. 

На этом этапе происходит самая настоящая Сделка . То есть встреча продавца и покупателя, обмен подписями, передача денег. Передача денег - это безопасное мероприятие. Не пугайтесь . Вы открываете счет в Банке-кредиторе, кладете на счет Ваш первоначальный взнос. Покупатель также открывает счет в этом же Банке. После того, как вы положили деньги на счет, Банк перечисляет кредитную сумму (добавляет к Вашей) на Ваш счет, и все деньги, одновременно, переводятся на счет продавца. Все. Деньги у продавца. Рекомендую получить от продавца расписку в произвольной форме в том, что деньги он получил. На всякий случай, а то вдруг забудет . 

10. Регистрационная Палата. 

Это заключительная стадия. После Сделки все документы, касающиеся Сделки передаются в Регистрационную Палату РФ. Там они рассматриваются государственными чинами на предмет регистрации. В зависимости от того, какую квартиру Вы приобретаете (первичное жилье или вторичное) порядок предоставления документов изменяется. Результат: Получение документов о Регистрации, о Ваших правах собственности (Сертификат на право собственности). ВСЕ! Вы владелец приобретенного жилья! С чем Вас я и поздравляю! 

Теперь остается Вам пожелать успехов в выборе своего будущего жилища! Удачи Вам и рассудительности . 
Вся информация представленная здесь - основана на личном опыте. Опыт - это практика. А практика, как мы знаем - это критерий истины

Источник: kvartirki.com