ООО Фирма "СТЕЛС"

Часто встречающиеся вопросы об ипотеке

 

Ипотека — это залог недвижимости. Соответственно ипотечный кредит — это кредит, предоставляемый под залог недвижимости.

ЗАЛОГ

Какая недвижимость закладывается банку?

Как правило, закладывается именно та недвижимость, которая приобретается на средства кредита, но в принципе это не обязательно. Существуют кредиты под залог имеющейся недвижимости: на покупку нового жилья или на потребительские и даже на предпринимательские цели.

Квартира в залоге у банка. А в чьей она собственности?

Разумеется, в собственности заемщика. Именно на него регистрируется объект недвижимости. Залог является лишь обременением права собственности, то есть неким ущемлением этого права. Юридическая теория расчленяет право собственности на три составляющие: пользование, владение и распоряжение. Так вот, пользоваться и даже владеть своей недвижимостью заемщик сможет, а вот распорядиться (то есть продать, подарить, обменять) — только после полного расчета по кредиту, либо по специальному согласованию с банком, в результате которого новый собственник примет на себя кредитные обязательства прежнего собственника (заемщика).

Если с банком-владельцем закладной что-то случится, не обернется ли это неприятностями для заемщика?

Нет. Если заемщик платит нормально, в соответствии с заключенным кредитным договором, никаких претензий к нему предъявить никто не может. Некоторые проблемы могут возникнуть, если в кредитном договоре была изначально предусмотрена возможность одностороннего изменения процентной ставки кредитором. Да и то не обязательно.

Может ли банк передать залоговые права другому банку?

Может, и не только банку. Продавая свои закладные банкам, ипотечным агентствам, страховым компаниям, пенсионным фондам и т. д., ипотечные банки таким образом обеспечивают себя ресурсами для выдачи новых кредитов (так называемое рефинансирование). И делается это без получения согласия заемщика. Однако все условия кредитного договора при этом остаются прежними, а отношения по его исполнению, как правило, продолжаются с первичным кредитором.

Что происходит с заложенной квартирой, если заемщик не может платить по кредиту?

Если у заемщика есть поручитель по кредиту, то предъявляются претензии к нему. А если поручителя нет или он тоже не платит, следует иск в кредитора суд по поводу признания так называемого дефолта заемщика и продажи квартиры с аукциона. Из вырученной на аукционе суммы банк забирает свое (включая проценты, пеню, затраты на проведение аукциона), остальное возвращается заемщику. Разумеется, это крайняя мера, на которую банк идет лишь после того, как исчерпаны все возможности решить проблему мирно.

ЖИЛЬЕ

Какие требования банки предъявляют к качеству жилья, приобретаемого в кредит?

Это зависит от банка. Некоторые из них придерживаются радикальной точки зрения, что всё в мире имеет свою цену. Для них важно не само по себе качество залога (в частности, жилья), а его ликвидная стоимость и доля этой стоимости, оплаченная собственными средствами заемщика. Другие, наоборот, изучают конструкции стен, перекрытий и т. д.

В одном только банки едины: в подходах к так называемой юридической чистоте объекта. Она проверяется тщательно, а потом еще страхуется за счет заемщика.

Насколько сложно бывает удовлетворить требования банков по квартире?

Весьма и весьма. Средний срок действия кредитного решения банка — три месяца. Так вот, далеко не всем заемщикам удается в него уложиться. И дело даже не в прихотях банка, а в особенностях сделки с кредитом и, соответственно, в нежелании продавцов квартир со всем этим связываться. Особенно это актуально, когда рынок жилья на подъеме. Если на одного продавца в среднем приходится десять покупателей, то очень трудно бывает уговорить его продать квартиру именно тому, кто планирует рассчитаться кредитными деньгами (надо демонстрировать полную стоимость квартиры или хотя бы сумму кредита, подписывать разные бумаги). Как правило, такое согласие стоит дополнительных денег для покупателя и немалых усилий риэлтора.

Можно ли получить кредит на покупку новостройки?

Можно. Правда это будет не совсем ипотечный кредит, поскольку залогом в данном случае выступает не сама недвижимость, а права на будущую недвижимость. Но практика у банков имеется. Причем у большинства банков период расчетов процентов по кредиту разбивается на две фазы: до окончания строительства и после него. Соответственно, и процентная ставка в эти периоды может отличаться пункта на четыре. Хотя есть банки, и весьма солидные, которые этого не делают.

Каковы требования банков к новостройкам?

Подход у всех примерно один: в конечном итоге объект должен быть гарантированно достроен, а после достройки — перейти в собственность заемщика и в залог кредитору. А вот способы получения таких гарантий у банков разные. Одни смотрят документы строящегося объекта, интересуясь только юридической чистотой. Другие выезжают на место, дабы убедиться, что темпы строительства нормальные. Третьи изучают процентовки и кредитуют только на определенном этапе строительства (например, после освоения 50%). Четвертые интересуются лишь именем застройщика-инвестора, составляя для себя список наиболее авторитетных участников рынка и кредитуя только их объекты. Пятые выдают кредиты на покупку квартир только в тех домах, которые строятся на деньги банка…

Проблема усугубляется еще и тем, что далеко не все застройщики и инвесторы готовы сегодня сотрудничать с ипотечными банками, подстраиваться под их требования. Сплошь и рядом у застройщиков неполный пакет документов по уже строящимся объектам, и, разумеется, это не кредитуется банками.

Словом, планируя покупать новостройку в кредит, лучше предварительно проконсультироваться и в банке и у специалистов-риэлторов.

Кредитуется ли жилье, приобретаемое в Подмосковье?

Кредитуется. Без сколько-нибудь серьезных проблем можно купить квартиру в радиусе до 50 км от МКАД. Если дальше — список банков резко сужается. Трудности могут возникнуть с покупкой коттеджа, особенно если земля под ним не в собственности, а в аренде. Но в принципе и эта проблема уже решаема.

Кому нужен оценщик недвижимости и сколько стоит его работа?

Нужен он, прежде всего, банку, чтобы знать реальную стоимость залога и, соответственно, оценивать кредитные риски. Хотя и заемщику будет невредно лишний раз убедиться, что за квартиру он не переплачивает.

А стоит оценка, как правило, от 100 до 150 долларов. В сложных случаях — конечно, дороже.

КРЕДИТЫ И ИХ МНОГООБРАЗИЕ

На что следует обращать внимание при выборе банка и кредита?

Прежде всего, на то, сможете ли Вы получить кредит в этом банке, соответствуете ли Вы, как заемщик, предъявляемым там требованиям. Пока, к сожалению (или, наоборот, к счастью), эти требования далеки от унификации и весьма существенно различаются в разных банках.

Кроме того, важны: сумма собственных средств, вносимых заемщиком, длительность срока погашения кредита, проценты по нему, дополнительные затраты на его оформление, схема погашения кредита, в том числе досрочного, ассортимент кредитуемых объектов недвижимости.

Какая процентная ставка по кредиту является сегодня приемлемой?

Это зависит от многих обстоятельств, главное из которых — доходы заемщика и способ их подтверждения. Если весь декларируемый заемщиком доход можно подтвердить документально (так называемый белый доход), то ставка в 9,5–11 процентов годовых — уже реальность. Если же значительная часть дохода «серо-зелёная» (то есть подтверждаемая только косвенно), то, скорее всего, ставка будет в районе 12–13 процентов. Хотя бывает и 11.

От чего зависит процент по кредиту?

Прежде всего, как уже отмечалось, от соотношения «белых» и «серых» доходов в вашем бюджете. Зависит также от срока кредитования (чем больше срок, тем выше процент). От типа приобретаемого жилья: кредит на новостройку, как правило, дороже.

Может ли банк в одностороннем порядке изменить процентную ставку?

Только если такая возможность предусмотрена договором. К сожалению, такие договоры — не редкость на рынке. Хотя случаи, когда банки, даже имея такую возможность, ею воспользовались, нам не известны.

Что такое «плавающая ставка»?

Это процентная ставка, которая «привязывается» к какому-либо показателю, не зависящему ни от банка, ни от заемщика. Например, по рублевым кредитам это может быть учетная ставка Центробанка, а по валютным — так называемый LIBOR, то есть признанная во всем мире усредненная ставка на лондонской бирже межбанковских кредитов. Периодичность изменения такой ставки — как правило, раз в год.

На какой срок выдаются кредиты?

Максимальный из того, что предлагается сегодня на рынке, — 27 лет. Но это крайнее значение, применяемое только в программе федерального Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). А вот 20 лет — уже довольно распространенная длительность кредитов. И все же наиболее распространенным вариантом по-прежнему является 10–15 лет.

Впрочем, никто не может запретить заемщику взять и более короткий кредит. Большинство банков начинают разговор с одного года.

Какие могут быть схемы текущих платежей по кредиту?

Мировая практика насчитывает не менее десятка возможных схем. У нас в основном применяются две из них:

* Первая — когда кредит гасится равными ежемесячными долями, а процент по нему исчисляется от остатка невыплаченной суммы (равнодолевая схема). Это означает, что каждый месяц сумма платежа немножко уменьшается. Поэтому нередко эту схему называют еще и регрессивной.
* Вторая, гораздо более распространенная, схема — так называемая аннуитетная. Рассчитывается полная сумма платежей за весь период использования кредита, предусмотренный договором, и делится на количество месяцев в этом периоде. В этом случае сумма ежемесячного платежа всегда постоянна.

Если строго соблюдается график кредитных платежей на всем протяжении действия кредитного договора, то общая сумма уплаченных заемщиком средств в обеих схемах примерно одинакова. А вот если заемщик захочет рассчитаться досрочно, выгоднее первая схема. Но ее мало кто предлагает.

Все ли банки запрещают досрочное погашение кредита?

Не все, но большинство. Однако речь идет не о досрочном погашении как таковом, а о погашении в течение определенного периода — от 3 до 12 месяцев, в зависимости от банка.

КРЕДИТЫ И ЗАЕМЩИКИ

В каком возрасте можно рассчитывать на получение ипотечного кредита?

Как правило, в дееспособном. Но есть нюансы. Молодые люди, подлежащие призыву в армию, вряд ли получат кредит. Лицам предпенсионного возраста в большинстве банков тоже кредита не дадут, если наступление пенсионного возраста приходится на период погашения кредита. Есть отдельные программы, где это разрешается, но там дороже страхование жизни такого заемщика, и то при условии успешного прохождения очень жесткой медкомиссии.

Как определяется предельная сумма кредита, на которую может рассчитывать заемщик?

В большинстве случаев это делается просто: рассчитывается общая сумма платежей, которую заемщик должен будет ежемесячно платить по кредиту. Эта сумма не должна превышать определенной доли в ежемесячном доходе заемщика и созаемщика. Величина допустимой доли в разных банках разная, но в большинстве случаев этот параметр устанавливается в диапазоне от 30 до 50 процентов. Остальное — нюансы.

Кто может выступать созаемщиком?

Как правило, супруг. Но в некоторых банках рассматривают и более дальние родственные связи, а также гражданский брак и т. д. Просто в этом случае и кредит, и приобретаемая на него собственность делятся на доли — пропорционально мере ответственности каждого из созаемщиков.

Каковы требования банков к созаемщикам?

Если их доходы учитываются в расчетах суммы кредита (а чаще всего именно так), то точно такие же, как к заемщикам: доходы, работа, возраст, и т. д.

Обязательно ли супруг должен быть созаемщиком?

Не обязательно. На практике применяются три варианта решения проблемы:

* супруг-созаемщик;
* супруг-поручитель;
* брачный контракт между супругами, согласно которому право собственности на жилье, покупаемое в кредит, остается только за заемщиком.

Но если первая схема распространена повсеместно, то банк, который согласится на вторую и третью, надо еще поискать.

Что такое поручитель?

Это лицо (физическое или юридическое), которое берет на себя письменные обязательства осуществлять платежи по кредиту в случае неплатежеспособности основного заемщика. Дело это вполне ответственное. Ведь в случае отказа поручителя от своих обязательств банк может истребовать его задолженность по суду. При этом права на объект, ради которого заемщик брал кредит, к поручителю в общем-то не переходят, даже после того, как он полностью рассчитается с банком. Для этого потребуется еще один суд: поручителя с заемщиком, причем с непредсказуемым вердиктом.

Все ли банки требуют наличия поручителей?

Далеко не все, хотя нигде это не помешает — как дополнительная гарантия возврата кредита.

Учитываются ли доходы поручителей в расчетах величины кредита?

Очень редко.

Какие доходы банки относят в «белым», «серым»?

Здесь тоже имеются некоторые различия между банками, но в основном дело обстоит так:

* «Белые» — это доходы по основному месту работы, подтверждаемые официальной справкой форме 2НДФЛ или по индивидуальной форме, но обязательно с подписью и печатью организации. Сюда же относятся и другие официальные (учтенные) доходы, подтверждаемые документально у источника их получения либо налоговыми органами (дивиденды, проценты по вкладу, доходы от зарегистрированной аренды недвижимости и т. п.).
* «Серыми» считаются доходы по месту работы, выплачиваемые «в конверте», если их можно как-то проверить (способы проверки у банков разные) и иные документально не подтверждаемые, но проверяемые доходы.

Собственные средства заемщика — сколько их нужно иметь?

В большинстве случаев банки настаивают на том, чтобы этих средств было не менее 30% от стоимости объекта. Хотя в последнее время, под влиянием межбанковской конкуренции, этот порог некоторые банки начали ощутимо снижать, например, до 15%. А в отдельных случаях, для отдельных категорий заемщиков (например, для молодежи), он доходит до пяти процентов.

При этом не следует забывать, что, кроме первого взноса в счет стоимости жилья, придется оплатить еще немалые суммы на страхование, оценку, банковские сборы — всего от 3 до 5 процентов. Правда, некоторые банки готовы кредитовать и такие затраты — этим надо интересоваться отдельно.

ПРОЦЕДУРНЫЕ ВОПРОСЫ

Какое количество документов запрашивают банки перед выдачей кредита?

От 3–8 до 20 и даже более. Зависит от банка и от сложности конкретной ситуации у заемщика.

Сколько времени у банков уходит на подготовку, принятие и реализацию кредитного решения?

Уже есть программы, гарантирующие рассмотрение кредитной заявки в течение 48 часов и ее реализацию (то есть проведение сделки) в течение 4 часов. Но пока это скорее пилотный проект на нашем рынке. Хорошим результатом считается 4 дня, средним - неделя-полторы. Отсчет начинается с момента предоставления полного пакета документов, требуемого банком.

Может ли заемщик получить одобрение на получение кредита без наличия варианта жилья?

Может. И это наиболее распространенная практика сегодня. Хотя будущее, очевидно, именно за схемами, предусматривающими одновременное предоставление в банк документов и по заемщику, и по объекту недвижимости.

Кто проверяет юридическую «чистоту» квартиры?

Сначала риэлтер. Потом страховщик, уполномоченный банком на основании документов от риэлтера. И, наконец, сам банк, если в штате есть соответствующая юридическая служба по проверке объектов.

Кто отвечает за качество проверки квартиры?

В конечном итоге — страховщик. Если квартира окажется «нечистой» и заемщик потеряет право на нее, страховая компания возместит убытки — по крайней мере банка. А теперь, с 2005 года, отвечает и государство, берущее на себя регистрационные функции. Правда, объем этой ответственности ограничен миллионом рублей.

Когда и как необходимо внести первоначальный взнос за жилье?

Внести его надо до получения кредита. Чаще всего он вносится на индивидуальный счет в кредитующем банке. Но иногда засчитываются целевые платежи, сделанные заемщиком ранее.

В какой форме выдаются кредитные деньги: наличными или на счет?

В зависимости от потребности клиента. Однако для того, чтобы получить кредит наличными, надо предоставить в банк не только договор на приобретение недвижимости, предусматривающий оплату из рук в руки, но и успеть зарегистрировать этот договор. Как правило, это невозможно. Поэтому наличные в таких случаях закладываются в банковскую ячейку, которую продавец недвижимости может открыть только после предъявления банку регистрационного свидетельства.

Как насчет прописки (регистрации) в квартире, купленной в кредит?

В принципе, никто не в праве запретить собственнику зарегистрироваться в его квартире. Вместе с членами семьи, разумеется. Хотя в некоторых банках практикуется запись в кредитном договоре (или договоре залога) о том, что прописка осуществляется только с согласия банка. Но на практике такое ограничение серьезным препятствием не является.

СТРАХОВАНИЕ

Все ли банки требуют страхования жизни и здоровья (трудоспособности) заемщика?

Почти все.

Не является ли страхование жизни просто дополнительным побором с заемщика?

В большинстве случаев не является. Кто-то должен взять на себя возвращение кредита, если заемщик сам не сможет платить по причине потери трудоспособности.

Если у заемщика есть созаемщик или поручитель — зачем страхование жизни заемщика?

Как правило, собственных доходов созаемщика или поручителя недостаточно для полноценных платежей по кредиту. А страховая компания выплатит всё.

Можно ли верить страховщикам?

Тем, которые рекомендуются банками, можно. Банки здесь очень избирательны.

Кроме страхования жизни, какие еще виды страхования являются обязательными в ипотеке?

Только страхование объекта: от потери собственности и от физического уничтожения. Причем если быть совсем точными, обязательным (по закону) из них является только страхование залога от рисков физического уничтожения. Остальное — на усмотрение банков. Но они, как правило, «усматривают».

Каковы средние ставки страховых компаний по трем видам страхования?

Надо готовиться к 1,5 процентам в год, хотя есть уже варианты подешевле, даже до 0,8 процента.

Кто ищет страховую компанию?

Как правило, банк имеет список компаний, с которыми он готов работать. Внутри этого списка выбирает заемщик.

ИПОТЕЧНЫЙ БРОКЕР

Откуда лучше начинать путь к получению ипотечного кредита: с банка, с агентства недвижимости или откуда-то еще?

Это зависит от конкретной ситуации. Но если ни с объектом, ни с кредитом ясности еще нет, то лучше все же начинать с того места, где предложат объект. Однако при этом очень хорошо, если в этом же месте будет предоставлена квалифицированная консультация по кредиту, а возможно, и помощь в его получении. Ипотечный брокер в составе риэлтерской компании — то, что нужно такому клиенту. Брокер все организует.

Кто такой ипотечный брокер?

Если коротко, то брокер — это посредник между заемщиком и кредитором, помогающий им найти друг друга.

Сколько стоят услуги брокера?

Первичная консультация, на которой подбирается конкретный кредит, подходящий клиенту, как правило, бесплатна. А вот реальная помощь брокера в согласовании и получении этого кредита может стоить несколько сотен долларов.

Чьи интересы представляет ипотечный брокер?

В классическом понимании — интересы банков, ибо он является продавцом их кредитных продуктов. Однако в нашей действительности, когда между большинством потенциальных заемщиков и банками пока существует пропасть, гораздо более актуальным является брокер, работающий по поручению клиента и действующий исключительно в его интересах.

Не может ли быть ипотечный брокер лично заинтересован в работе с определенными банковскими продуктами?

Бывает и такое. Но в принципе это легко улавливается.

Является ли работа с ипотечным брокером гарантией получения кредита?

Если это хороший брокер, черпающий информацию не из Интернета, а непосредственно из банков, по соответствующим договорам с ними, то гарантия практически стопроцентная.

ПРОВЕРЬТЕ СЕБЯ

Давайте подведем промежуточные итоги вашего приобщения к таинствам ипотеки. После того, что вы уже прочитали на эту тему, или где-то слышали, не пребываете ли вы по-прежнему в плену наиболее распространенных заблуждений и иллюзий?

Не считаете ли вы, что государственный статус ипотечной программы в России означает и государственное происхождение ипотечных кредитов?

Если считаете, — напрасно. Государство действительно активно поддерживает развитие ипотечного кредитования в стране, возлагая на него основные надежды на решение, пожалуй, наиболее острой социальной проблемы — жилищной. Но поддержка эта в основном моральная, законодательная. Что же касается финансирования, то участие бюджетных средств в ипотечном кредитовании невелико — несколько миллиардов рублей в год на всю страну. Причем не в виде прямого вливания этих средств в ипотечные банки, а путем предоставления государственных гарантий Агентству ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Агентство же под эти гарантии привлекает необходимые средства на финансовом рынке и выкупает на них уже предоставленные банками кредиты.

Так что шансов получить государственный ипотечный кредит «по очереди», на основании, например, зафиксированного Конституцией права на жилище, честно говоря, маловато.

И, в общем, это правильно. Во всем «цивилизованном мире» ипотека является не только «богоугодным», но и вполне прибыльным бизнесом, развивающимся по правилам слегка регулируемого рынка.

Не думаете ли вы, что ипотека в нашей стране — удел небожителей, имеющих ежемесячные доходы в десятки тысяч долларов и покупающих в кредит далеко не первое жилье?

Если не считать Сберегательного банка, который с самого начала ориентировался на рядового заемщика, остальные банки начинали кредитование именно с такой клиентуры. «У вас есть шанс получить ипотечный кредит только в том случае, если сможете убедить банк, что этот кредит вам не нужен», — говаривали остряки на заре российской ипотеки.

Теперь ситуация меняется — пусть не радикально, но вполне поступательно. Видя перед собой соискателя кредита, имеющего совокупный семейный доход в тысячу ежемесячных долларов, кредитные эксперты банков уже не уклоняются от разговора с ним даже в Москве. А в пересчете на одного заемщика это уже 500.

Зарплата в «конверте» — вы полагаете, она несовместима с ипотекой?

Еще два года назад нам, риэлторам, было очень легко определять, подходит человек для ипотеки или нет. Достаточно было осведомиться у него по поводу «конверта».

Однако с тех пор в этом отношении тоже многое изменилось. Банки энергично совершенствуют методы косвенного определения доходов заемщика, несмотря на строжайшие циркуляры Центробанка, предписывающие, наоборот, ужесточение подходов. Так что теперь наши ипотечные брокеры не берут в работу только совсем «черных» заемщиков, которые про свои доходы ничего вразумительного сказать не могут. Или не хотят.

Зачем, по-вашему, банки требуют собственных вложений заемщика? Не кажется ли вам, что это еще один пережиток той поры, когда банки просто не были заинтересованы в широко доступной ипотеке?

Некоторые пережитки еще остались, но это не тот случай. Всегда и всюду для банка главное — это надежность, ликвидность. Так вот, собственные средства заемщика, вложенные в приобретаемую недвижимость вместе с деньгами банка, — один из наиболее эффективных способов снижения рисков кредитора. Ведь чем меньше денег банка было потрачено на покупку конкретной квартиры, тем легче ему будет вернуть свое при вынужденной продаже этой квартиры на торгах.

Правда, разные банки по-разному и оценивают эти риски, устанавливая порог собственных вложений заемщика в довольно широком диапазоне: от 40 до 5 процентов. Но ведь и у аналитиков нет единого мнения в отношении ценовой динамики на рынке недвижимости.

Нелишним здесь будет и напоминание, что при наличии другой недвижимости, которую также можно заложить, вы вправе рассчитывать на кредит с нулевым объемом собственных средств. Если не считать, конечно, средств, которые вы потратите на оформление кредита, и затрат, связанных с подбором и приобретением жилья.

Хорошо ли вы представляете себе, что такое ипотека, то есть залог недвижимости? Не считаете ли вы, что чьи деньги, тому принадлежит и квартира?

Успокойтесь, купленная на кредитные средства квартира будет вашей. По крайней мере, до того момента, пока вы очень серьезно не рассердите банк регулярными неплатежами по кредиту. Только в этом случае банк имеет право реализовать свое право на принудительную продажу заложенной вами квартиры, да и то по суду.

Если же с платежами все будет нормально, то после окончания расчетов по кредиту регистрируется не переход права собственности, а лишь снятие так называемых обременений на него, то есть залога.

Не считаете ли вы, что с получением банковского одобрения вас как заемщика дело сделано?

Опасное заблуждение! Не оно ли стало главной причиной весьма удручающей статистики: примерно половина заемщиков, получивших одобрение в банках, до кредита так и не добираются? Подбор подходящей квартиры — ничуть не менее ответственный этап в этом марафоне. А с учетом всех оформительских процедур — так, пожалуй, и главный. Даже с участием профессионалов-риэлторов все эти процедуры растягиваются в среднем на три месяца, а без риэлтора могут просто ничем не завершиться.

Жить взаймы неприлично. Насколько близок вам этот тезис?

Дело, конечно, личное. Только учтите, что весь «цивилизованный мир» живет именно так. Ведь вы исправно платите проценты за заемные средства. Тогда о чем речь?

В действительности же вы платите не за средства, а за то, что во владение желанной недвижимостью вы вступаете задолго до того, как сможете на нее накопить. А если учесть еще и то обстоятельство, что до недавнего времени цены на московское жилье росли со скоростью 3–5 процентов в месяц (и это вполне может вернуться), тезис «сначала накопи — потом покупай» вообще теряет свою актуальность.

Не склонны ли вы рассматривать проценты, уплачиваемые заемщиками за время использования кредитных средств, как необоснованную переплату за приобретаемую квартиру?

Опять же ваше право думать именно так. Но имейте в виду, что в экономической литературе на тему «деньги во времени» исписаны тысячи страниц. Да и в быту каждый из нас знает, что ложка дорога к обеду.

Многие полагают, что банки жируют на своих заемщиках, имея чистых 10, а то и 15 процентов в год? Вы придерживаетесь того же мнения?

Пребывая в этом заблуждении, действительно трудно решиться на ипотеку. С таким трудом даются эти деньги, а тут…

Между тем, это действительно заблуждение, поскольку в примитивных расчетах процентов не учитывается, во что самим банкам обходятся предоставляемые ими деньги. А если это учесть, то получится, что в ипотеке большинство банков работает буквально на пределе рентабельности, надеясь на лучшее будущее.

Не думаете ли вы, что, заставляя заемщика страховаться едва ли не на все случаи жизни, банки нарушают принцип добровольности страхования и просто занимаются поборами?

Здесь мы опять вынуждены встать на защиту кредитора. Ведь именно он, оплачивая преобладающую часть стоимости объекта, принимает на себя основные риски. Соответственно, кредитор и диктует правила игры, стремясь свести эти риски к минимуму. Отсюда и обязательность страхования. Кроме того, один из трех этих видов страхования — от рисков физического уничтожения заложенного жилья — напрямую предписан законом об ипотеке.

Что же касается собственных рисков заемщика, то страхование этих рисков — дело абсолютно добровольное, хотя и редко встречающееся на практике.

Тяжело в учении — легко в бою. Главное получить кредит, а там пусть попробуют выселить. Не закрадывались ли к вам эти крамольные мысли?

Если закрадывались — гоните их прочь. Банки весьма настойчивы и изобретательны в истребовании долгов. А теперь и закон на их стороне. Выселять должника можно из любого жилья, даже если это жилье — последнее. И выселят, хотя намучаются, конечно. Только за все свои мучения банки привыкли брать дополнительные деньги. Возьмут и с вас, удержав из причитающегося вам возврата и судебные издержки, и пеню, и штрафы.

А пятно в кредитной истории? Оно ведь навсегда. Проблемы с практическим внедрением недавно принятого закона о кредитных историях есть, и немалые. Но рано или поздно их преодолеют. И тогда лицо, допустившее дефолт по ипотечному кредиту, вряд ли сможет рассчитывать на какие-либо новые заимствования.

Источник: kvartirki.com