ООО Фирма "СТЕЛС"

Эволюция — не революция, но эффект есть

Успех любого торгово-развлекательного центра (ТРЦ) зависит от множества факторов, однако большинство экспертов сходятся во мнении, что сегодня на первый план выходит способность владельцев и арендаторов найти такие решения, которые позволят обеспечить максимально высокую посещаемость центра. 

Впереди Европы всей 
Россия — страна крайностей. У нас либо все, либо ничего. И эта национальная особенность распространяется буквально на все сферы деятельности, в том числе и на коммерческую недвижимость. Каких-нибудь 15 лет назад у нас практически не было торговых центров (ТЦ) в современном понимании данного формата: по уровню ввода ТЦ мы были первыми с конца, не говоря уж об их качестве, продуманной концепции и маркетинговой составляющей. 

Сегодня картина изменилась с точностью до наоборот. Теперь, по данным экспертов, Россия занимает первое место в Европе, причем не только по количеству введенных в эксплуатацию торговых площадей, но и по запланированным к открытию в 2011 г. 

Между тем строить много еще не означает получать больше доходов, поскольку чем больше в городе хороших ТЦ, тем шире выбор у нашего придирчивого и избалованного покупателя. А это значит, что из двух хороших он выберет лучший (более удобный по расположению, с отменным сервисом и т. д.). Неслучайно сегодня при запуске и дальнейшей работе ТЦ вопрос окупаемости и доходов торговых площадей девелоперы с арендаторами рассматривают с учетом всех факторов, главным из которых все-таки является высокая посещаемость центра потенциальными покупателями. 

Именно этим вопросам и была посвящена конференция «Торговые центры России — 2010: объект, сервис, покупатель», которую провела в Москве компания AHConferences. 

Эволюция форматов 
В ходе мероприятия были рассмотрены три вида объектов — аутлет-центры, ритейл-парки и специализированные торговые центры (СТЦ). 

Аутлеты. К этому формату в России долгое время относились крайне настороженно, однако теперь эксперты пророчат ему светлое будущее. Во всяком случае на Западе аутлет-центры уже давно пользуются большой популярностью, и, по мнению Веры Сецкой, президента GVA Sawyer, созрел для этого и наш рынок. На текущий момент в России возводятся три аутлет-центра: Fashion House Moscow, Fashion House SPb, а также Outlet Village Belaya Dacha компании Hines. На примере одного из этих проектов г-жа Сецкая и рассказала собравшимся об основных особенностях и преимуществах данного формата. Традиционный аутлет-центр подразумевает одноуровневое сооружение с привлекательной архитектурой, расположенное на передней линии проходной трассы, с удобным подъездом, большим количеством машино-мест на наземной парковке. Дополнительных опций минимум: обычно предполагается небольшой фуд-корт, кинозал и детская площадка. «Аутлет — это центр целевой покупки», — подчеркивает г-жа Сецкая. Его принципиальными отличиями являются большое число посетителей на 1 кв. м, эффективная планировка, более высокий средний чек и уровень сервиса. 

Арендаторами в аутлет-центрах преимущественно выступают владельцы бренда и производители, в основном одежды и обуви топовых марок. Этот формат отличается высокими ставками и отсутствием якорных арендаторов. 

По мнению эксперта, для инвестора аутлет-центр весьма выгодный проект, его доходность составляет порядка 35%. К тому же объекты данного формата возводятся исключительно за городом (где земля существенно дешевле городской), и это значительно снижает бюджет проекта. Однако аутлетов не должно быть много. В частности, для Москвы достаточно будет семи, для Санкт-Петербурга — четырех, для городов-миллионников — не более двух. Так что регионы, считает г-жа Сецкая, являются весьма перспективной нишей для развития нового формата. Главное — правильно выбрать площадку, не меньше 12–15 га. Кроме того, как заметил Дмитрий Бурлов, исполнительный директор «Магазин магазинов» в ассоциации с CB Richard Ellis, для открытия аутлет-центра необходимо наличие в регионе 10–15 магазинов полной цены (full price). При этом соседство с крупными ТЦ и брендами средней ценовой категории аутлетам вовсе не помеха, так как ТРЦ люди посещают не менее одного раза в неделю, аутлет — один раз в месяц или квартал. При этом покупателей среди посетителей аутлета — 70–100%, а в ТРЦ всего 30–40%. 

Не то чтобы новой, но весьма выгодной с точки зрения доходности формой развития торговой недвижимости является и создание ритейл-парков. Об этом на примере одного российского проекта рассказала Юлия Дальнова, директор отдела торговой недвижимости Knight Frank. Ритейл-парк представляет собой комплекс одно- или двухэтажных зданий, объединенных общей парковкой. Проект отличают дешевизна и короткий (9–12 месяцев) срок строительства, хорошая (менее пяти лет) окупаемость, огромные возможности для реконцепции. Главное, что в таком объекте сосредоточены несколько якорных арендаторов (продукты, спортивные товары, бытовая техника). Общественные зоны в ритейл-парках отсутствуют — все площади сдаются в аренду. 

«Подобные проекты отличаются высокой стабильностью, но для них нужен большой участок земли на проездной дороге», — отметила г-жа Дальнова. 

И еще один формат — СТЦ — представил Павел Кочетков, заместитель генерального директора ТК «Люблинское поле», который продемонстрировал инновационные решения для СТЦ строительных отделочных материалов (DIY). По его словам, импульсом к развитию данного формата послужили реконструкция рынков, растущие требования покупателя к шопингу и культура потребления. Ключевыми параметрами в СТЦ являются месторасположение в районе массовой застройки (или в густонаселенном районе), жесткое регулирование ассортимента, зонирование товарных групп в комплексе и обязательное консультирование клиентов по товару (якорные арендаторы при этом необязательны). 

«В СТЦ не нужна развлекательная зона — человеку, который делает ремонт, не до развлечений, и вместо зоны фуд-корта достаточно одного небольшого кафе. Зато необходима постоянная и грамотная рекламная кампания», — подчеркнул эксперт. 

Источник: stikon.gr